부동산을 보유한 대부분의 자산가들은 양도세를 걱정하고 있고, 증여나 상속에 대한 세금 고민을 하고있다. 특히 지난해 발표된 “8.2 부동산대책”이 자산가 혜택은 줄고 서민 자산증식을 지원하는 방향으로 정해지면서 그 고민은 더 깊어질 것 같다. 부동산 세금은 누진 구조로 되어있으며 감면 혹은 면제되는 항목이 극히 예외적이기 때문에 절세 방법에 대한 문의는 꾸준하게 증하가는 추세이다.

▶ 임대소득 연 2억이상이라면 법인전환으로 세금 부담을 덜 수 있다

부동산 양도, 증여, 상속을 진행하며 절세 할 수 있는 방법으로는 ‘부동산 현물출자 법인전환’ 방법이 대표적인데, 현물출자 법인전환은 조세제한특례법(제32조)상의 양도세 이월과세를 활용하는 것이다. 사업용 부동산 자산을 ‘사업양수도’나 ‘현물출자 법인전환’ 방식으로 새 법인을 설립할 경우 이월과세 받은 자산을 매각 할 때까지 양도세 이월과세를 적용 받을 수 있는 이점이 있다.

▶ 부동산 현물출자 준비사항

➀ 부동산(토지, 건물) 가치에 대한 감정평가사의 감정평가를 받아야 한다. ➁ 회계사의 감사 및 결산 절차를 통한 개인사업자 폐쇄 및 법인 신설을 진행해야 한다. ➂ 엄격한 절차 준수 및 공정성 확보를 바탕으로 법인 설립인가를 받아야 한다.

법인으로 전환하게 되면 부동산 실물 가치를 상속증여세법에서 규정하고있는 법인의 비상장주식 평가 및 영업권 평가를 활용하여 부동산 임대사업자의 증여비용을 70%까지 절감 할 수 있었다. 하지만 과세당국이 이러한 세법의 허점을 보완해가고 있기 때문에 높은 절세효과를 활용 할 수 있는 시간도 이제 얼마 남지 않았다.

세금절감, 유한책임, 원활한 자금조달, 기업신뢰상승 등 법인전환의 이점은 많다. 하지만 적합한 방법을 찾아 진행하지 않는다면 오히려 손해를 볼 수 있고, 특히 부동산 임대사업자의 법인전환은 사후관리가 엄격하기 때문에 반드시 세무사, 회계사, 감정평가사와 같은 전문가와 상담을 통해 사전 검토 과정을 충분히 진행해야한다.

중기경영지원단은 부동산 임대업자의 법인전환 및 임대업 증여에 필요한 다양한 솔루션을 확보하여 절세효과를 극대화하고 있으며 법인전환 사전 검토 작업을 무료로 제공하고있다.